Je me souviens encore du premier appel que j’ai passé à une agence immobilière à Saitama. Après avoir bredouillé quelques mots de japonais pour demander à visiter un appartement, la réponse a été polie mais sans appel : “申し訳ありませんが、外国人の方はちょっと…”
“Nous sommes désolés, mais pour les étrangers, c’est un peu…”
Le reste de la phrase est resté en suspens. Je venais de me prendre ma première porte dans la face sur le marché locatif japonais.
🏙️ Le contexte : un marché qui ne ressemble à rien d’autre
Le marché immobilier japonais a ses propres règles. Avant d’arriver, j’avais lu quelques articles sur le sujet. Je savais que certains propriétaires refusent les étrangers. Je ne pensais pas que ce serait aussi fréquent.
La réalité : entre 30 et 50 % des propriétaires refusent explicitement les locataires étrangers, souvent par crainte de la barrière linguistique, des différences culturelles ou de la durée de séjour incertaine.
Ce n’est pas forcément de la malveillance. Beaucoup de propriétaires sont âgés, ne parlent pas anglais et ont peur des complications administratives en cas de problème.
Ça ne rend pas la chose moins frustrante pour autant.
📋 Les frais qui surprennent
Avant même de trouver un appartement, j’ai dû comprendre le système de frais japonais. Rien à voir avec la Belgique.
| Poste | Montant habituel | Explication |
|---|---|---|
| 敷金 (shikikin) | 1 à 2 mois de loyer | Dépôt de garantie, généralement remboursé |
| 礼金 (reikin) | 0 à 2 mois de loyer | “Cadeau” au propriétaire — non remboursable |
| Frais d’agence | 1 mois de loyer | Commission |
| Assurance habitation | ~15 000–20 000 ¥ / an | Obligatoire |
| Garantie (hoshōgaisha) | ~0,5 à 1 mois | Société de cautionnement |
Au total, emménager dans un appartement à 62 000 ¥/mois peut coûter 200 000 à 300 000 ¥ avant même d’y poser ses affaires.
Le reikin m’a particulièrement choqué. Payer un à deux mois de loyer au propriétaire, sans rien recevoir en contrepartie, juste pour lui “dire merci” de te louer son bien — c’est une tradition qui disparaît progressivement mais qui reste présente.
🔍 Comment j’ai cherché
J’ai utilisé plusieurs plateformes :
- SUUMO et HOME’S — les deux grands portails immobiliers japonais. Énormes bases de données, mais tout est en japonais.
- GaijinPot Housing — spécialisé dans les logements acceptant les étrangers. Sélection plus limitée mais très utile pour un premier appartement.
- UR Toshi Saisei (UR賃貸住宅) — logements publics gérés par l’État, sans reikin et sans garant. Accessibles aux étrangers.
Les logements UR ont été ma vraie découverte. Pas les plus récents ni les plus centraux, mais les plus accessibles administrativement pour un étranger sans historique de location au Japon.
🤝 Le rôle clé de mon épouse
Je ne vais pas prétendre que j’aurais réussi seul. Ma femme, japonaise, a joué un rôle crucial. Non seulement pour les appels téléphoniques et les rendez-vous en agence, mais surtout pour rassurer les propriétaires.
Dès que les agents pouvaient mentionner qu’un membre japonais du foyer serait co-locataire, les portes s’ouvraient plus facilement. La plupart des propriétaires qui hésitaient à louer à un étranger acceptaient dès qu’ils comprenaient qu’il y avait un conjoint japonais.
C’est une réalité du marché immobilier japonais : être marié(e) à un(e) Japonais(e) facilite considérablement la recherche de logement.
🏠 L’appartement qu’on a finalement trouvé
Après trois semaines de recherche, plusieurs refus et une visite d’appartement où l’agent avait visiblement oublié d’allumer le chauffage en plein janvier, on a finalement signé pour un 2DK à Saitama, à quelques minutes à pied d’une station de la ligne Takasaki.
62 000 ¥ par mois. Pas de reikin. Un shikikin d’un mois. Propriétaire compréhensif.
Le jour où on a reçu les clés, j’avais l’impression d’avoir accompli quelque chose.
💡 Ce que j’aurais fait différemment
Avec le recul, voici ce que je conseillerais à quelqu’un qui arrive au Japon pour chercher un appartement :
- Commencer par les logements UR ou les plateformes spécialisées étrangers — perdre du temps sur des appartements qui vont te refuser est épuisant
- Avoir une adresse temporaire d’abord (auberge de jeunesse, guesthouse) pour pouvoir s’enregistrer à la mairie et ouvrir un compte bancaire avant de signer un bail
- Prévoir un budget initial plus élevé que prévu — les frais d’entrée sont souvent sous-estimés
- Ne pas visiter des appartements trop loin de son réseau de transports quotidien — les distances paraissent courtes sur une carte mais peuvent représenter 45 minutes de trajet